# Können Ausländer in Chiang Mai Immobilien kaufen? Ein ehrlicher Leitfaden

> Ein klarer, ausgewogener Blick darauf, was Ausländer in Chiang Mai kaufen können – vom Ada House Team.

Wenige Orte verführen einen so sehr zum Bleiben wie Chiang Mai. Nach einem Aufenthalt mit Bergmorgen und Nachtmarktabenden kommt der Gedanke fast von selbst: *Könnten wir hier etwas kaufen?* Es ist eine wunderbare Frage – und eine komplizierte. Daher zunächst ein klares Wort: Was folgt, ist **nur allgemeine Information, keine Rechtsberatung**. Das thailändische Immobilienrecht ist präzise und verzeiht keine Annahmen. Sie müssen einen **qualifizierten, unabhängigen thailändischen Immobilienanwalt** hinzuziehen, bevor Sie irgendetwas unterzeichnen oder bezahlen. Mit diesem Vorbehalt hier das ehrliche Bild, so wie wir es verstehen.

## Die eine Regel, die alles bestimmt

Beginnen Sie hier, denn sie bestimmt alles andere: Nach thailändischem Recht **können Ausländer kein Land** in ihrem eigenen Namen besitzen. Kein Reisfeld, keinen Garten, kein Grundstück unter einem Haus. Diese eine Regel erklärt fast jeden Umweg, den Sie hören werden, und warum manche dieser Umwege klüger sind als andere. Es wirkt zunächst streng, doch sobald man es akzeptiert, werden die echten Möglichkeiten wesentlich klarer – und viel weniger stressig abzuwägen.

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## Was Sie tatsächlich besitzen können: eine Eigentumswohnung

Der einfachste Weg für Ausländer ist eine **Eigentumswohnung**, die Sie **im Volleigentum** in Ihrem eigenen Namen halten können. Der Haken ist eine Quote: Im Rahmen des thailändischen Wohnungseigentumsgesetzes dürfen Ausländer gemeinsam bis zu **49 % der Gesamtnutzfläche** eines Gebäudes besitzen, während die verbleibenden 51 % für thailändische Eigentümer reserviert sind. Bevor Sie sich festlegen, sollte Ihr Anwalt bestätigen, dass im Gebäude noch **Ausländerquote** verfügbar ist, da eine Einheit nicht auf Sie eingetragen werden kann, wenn die Quote erschöpft ist. Für viele unserer Langzeitgäste ist eine gut verwaltete Eigentumswohnung der einzige Eigentumsweg, der sowohl legal als auch wirklich unkompliziert ist.

## Häuser und Grundstücke: Erbbaurecht und Graubereiche

Der Wunsch nach einem Haus mit Garten ist verständlich, und hier werden die Kompromisse deutlicher. Der etablierteste Weg ist ein langfristiges **Erbbaurecht**, das typischerweise für bis zu **30 Jahre** eingetragen wird, manchmal mit Verlängerungsklauseln im Vertrag – wobei es ratsam ist, weitere Laufzeiten eher als Hoffnung denn als Garantie zu betrachten. Sie können dann das *Haus* (die Struktur) besitzen, während Sie das darunterliegende Land pachten.

Sie werden auch von **thailändischen Unternehmensstrukturen** hören, bei denen ein Unternehmen das Land nominell besitzt. Seien Sie vorsichtig: Arrangements, die thailändische **Scheinteilhaber** verwenden, nur um die Ausländer-Eigentumsregel zu umgehen, sind **illegal**, und die Behörden prüfen diese genau. Ein echtes, operativ tätiges Unternehmen ist eine andere Sache, aber keine leichtfertige Entscheidung. Auch der Kauf **über einen thailändischen Ehegatten** ist verbreitet, wobei das Land rechtlich dessen Eigentum ist und ein solcher Kauf üblicherweise eine Erklärung erfordert, dass die Mittel deren Eigenvermögen waren. All das ist kein Grund zur Verzweiflung, sondern ein Grund, sich ordentlich beraten zu lassen.

## Due Diligence ist keine Option

Unabhängig vom gewählten Weg: Hier wird Geld gespart oder verloren. Bestehen Sie darauf, dass Ihr Anwalt die **Eigentumsurkunde** prüft – idealerweise ein vollständiges **Chanote** (Nor Sor 4 Jor), die stärkste Form des Titels –, und nach Hypotheken, Pfandrechten oder Streitigkeiten über Zugangsrechte sucht. Beauftragen Sie einen **Anwalt, der unabhängig von Verkäufer und Makler ist**, erwägen Sie ein **Treuhandkonto**, damit Gelder erst bei Eintragung freigegeben werden, und **übergeben Sie niemals blindlings Bargeld** gegen ein Versprechen. Bei **Off-Plan-Käufen** multiplizieren sich die Risiken: Sie vertrauen auf den Zeitplan und die Finanzen eines Bauträgers, also prüfen Sie dessen Erfolgsbilanz und wie Ihre Anzahlungen abgesichert sind.

Eine Wohnungssuche sollte nie von einer Hotellobby aus mit dem Koffer an der Tür überstürzt werden. Wohnen Sie bei uns im Ada House, während Sie die Stadtteile in einem menschlichen Tempo erkunden – so treffen Sie ruhigere und bessere Entscheidungen.

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## Kosten, Steuern und das Kleingedruckte

Über den Kaufpreis hinaus sollten Sie **Übertragungsgebühren und Steuern** beim Grundbuchamt einplanen, die in der Regel eine Übertragungsgebühr, Stempelsteuer oder eine besondere Gewerbesteuer sowie Quellensteuer umfassen. Die genauen Zahlen ändern sich je nach Politik und Haltedauer des Verkäufers, daher nennen wir hier keine konkreten Beträge; bitten Sie Ihren Anwalt um eine aktuelle, aufgeschlüsselte Schätzung. Klären Sie frühzeitig schriftlich, **wer was bezahlt**, da dies oft verhandelbar und häufig missverstanden wird.

## Unsere ehrliche Empfehlung: erst mieten, langsam kaufen

Wenn wir nur einen Rat geben könnten, wäre es dieser: **Erst mieten**. Erleben Sie eine Heiß- und eine Regenzeit, finden Sie heraus, welche Seite des Stadtgrabens sich wie Heimat anfühlt, und lassen Sie die Romantik sich in etwas Beständigeres verwandeln. Unsere Leitfäden zum [Mieten einer Wohnung in Chiang Mai](/blog/renting-apartment-chiang-mai) und zu den tatsächlichen [Lebenshaltungskosten hier](/blog/cost-of-living-chiang-mai) sind ein sanfter Einstieg. Wenn Sie ein längeres Kapitel in Betracht ziehen, helfen Ihnen unsere Hinweise zum [Ruhestand in Chiang Mai](/blog/retiring-in-chiang-mai) und zum [Einleben](/blog/settling-in-chiang-mai) dabei, den Alltag zu visualisieren. Kaufen kann eine Freude sein – aber nur, wenn die Stadt wirklich Ihres geworden ist.

Lassen Sie sich Zeit, stellen Sie die unbequemen Fragen, und lassen Sie Chiang Mai Ihr Vertrauen verdienen. Wir halten den Wasserkocher warm.